2023_RMW_00021 - Assistentiewoningen Zuunhof - principeovereenkomst - Beslissing

OCMW Sint-Pieters-Leeuw sloot op 11 juni 2019 een aankoop-/verkoopbelofte (de “Overeenkomst”) met IPON en I&S CONSTRUCT (de “Private partij”), m.b.t. een projectzone met (o.a.) op te richten assistentiewoningen en parking (de “Onroerende Goederen”). Eind september deelde de Private partij mee dat de opschortende voorwaarden uit de Overeenkomst niet meer tijdig kunnen worden vervuld en er geen geldige koop-verkoopovereenkomst meer tot stand kan komen. Gelet de huidige economische marktomstandigheden (o.a. sterke stijging van de bouwkosten), acht de Private partij het onmogelijk om de Onroerende Goederen (tijdig) te realiseren en te vervreemden aan de initiële prijs uit de Overeenkomst. 

Na het inwinnen van juridisch advies blijken de juridische slaagkansen om van de Private partij een uitvoering van de initiële afspraken af te dwingen onzeker. Op basis van soortgelijke precedenten uit recente rechtspraak kan immers niet volledig worden uitgesloten dat het OCMW in geval van een juridisch conflict zou kunnen worden verplicht door een rechter tot heronderhandeling of matiging van de huidige contractuele afspraken, en dit op basis van de rechtsbeginselen van het verbod op rechtsmisbruik resp. de uitvoering ter goeder trouw van overeenkomsten. 

De Private partij was echter bereid de Onroerende Goederen te realiseren en te vervreemden mits herziening van de contractuele modaliteiten. 

De ideale ligging van de projectzone van de Private partij (belendend aan en met doorsteek naar het huidige Woonzorgcentrum Zilverlinde), evenals het feit dat de oprichtingswerken voor het complex van assistentiewoningen reeds zijn gevorderd en de opportuniteit voor het OCMW om -op dergelijke korte termijn- een nieuw complex assistentiewoningen in Sint-Pieters-Leeuw te kunnen aanbieden, maken dat de Private partij zich in een unieke positie bevindt om de Onroerende Goederen aan het OCMW te verkopen.

Aldus werden er gesprekken opgestart met de Private partij, niettemin rekening houdend met het voorziene financiële budget voor het OCMW. 

Tijdens voornoemde gesprekken werden een aantal nieuwe principes naar voren geschoven, die via het als bijlage gevoegde ontwerp van principeovereenkomst kunnen worden voorgelegd aan de raad voor maatschappelijk welzijn voor goedkeuring.

In essentie voorziet het ontwerp twee mogelijke pistes:

1. De aankoop door het OCMW van 15 assistentiewoningen, 21 privatieve ondergrondse parkeerplaatsen en 50% van de overige infrastructuur (de zomertuin, de wintertuin, de inkomzone LDC en bijhorende aandelen in de gemeenschappelijke delen en in het grondaandeel), waarbij een door het OCMW aan te duiden partner de overige 15 assistentiewoningen en de andere 50% van de overige infrastructuur rechtstreeks zal aankopen bij de Private Partij. Het OCMW verkrijgt tot uiterlijk 31 maart 2023 (23u59) om de ontwikkelaar schriftelijk in kennis te stellen van een principiële beslissing van haar partner tot (gezamenlijke) lichting van de aankoopoptie. Dit is het voorkeursscenario.                      
2. De aankoop door het OCMW alleen van gebouw B (bestaande uit 15 assistentiewoningen), 11 privatieve ondergrondse parkeerplaatsen, de wintertuin én de inkomzone LDC in de ondergrondse parking én daarnaast het bijhorend aandeel in de gemeenschappelijke delen en het grondaandeel. In dit scenario kan de ontwikkelaar vanaf 1 april 2023 starten met de privatieve verkoop van de overige onroerende goederen (in casu de 15 assistentiewoningen van gebouw C). Deze privatieve eigenaars zullen hun assistentiewoningen vervolgens wel via mandaat ter beschikking moeten stellen van het OCMW, zodat alle 30 assistentiewoningen als geheel kunnen worden uitgebaat als groep van assistentiewoningen door het OCMW. Hieromtrent zijn er ook reeds een aantal afspraken opgenomen over de uitbating in de principeovereenkomst. Dit scenario is enkel van toepassing indien er geen partner wordt gevonden door het OCMW en scenario 1 dus niet van toepassing wordt.

In beide scenario's zullen er wel nog steeds 30 assistentiewoningen worden aangeboden, met één beheerder en met dezelfde prijzen voor gelijkaardige woningen, ongeacht de eigenaar. Voor alle 30 assistentiewoningen zal het toewijzingsreglement van het OCMW van toepassing zijn, met uitzondering van de private assistentiewoningen die door de eigenaar(s) zelf zouden worden bewoond. 

Bijgevoegd ontwerp van principeovereenkomst werd op 9 januari 2023 uitdrukkelijk positief geadviseerd door het vast bureau.

Burgerlijk wetboek, o.a. artikel 5.74 en Boek 3 'Goederen'