Het RUP bestaat uit twee delen. Het eerste deel “site parking” bevindt zich langs de Bezemstraat en het tweede deel “site gebouwen Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting (GMVH)” bevindt zich tussen de Bezemstraat en de Dauw-Defossezlaan.
Het RUP heeft volgende doelstellingen:
Het RUP is de vertaling van volgende visie:
Op 21 september 2020 nam het college van burgemeester en schepenen de beslissing tot opmaak van het RUP Reysveld.
De scopingnota van het RUP werd onderworpen aan een onderzoek tot milieueffectenrapportage. De resultaten hiervan zijn opgenomen in de toelichtingsnota. Er dient geen plan-MER opgesteld te worden voor dit RUP.
In kader van de veiligheidsrapportage (RVR-toets) werd door het Departement Omgeving gesteld dat het RUP niet voorgelegd moet worden aan het Team Veiligheid en er geen veiligheidsrapport moet opgemaakt worden. Het advies is opgenomen in de toelichtingsnota.
De publieke raadpleging van de startnota werd gehouden van 21 april 2022 tot en met 20 juni 2022. Hierbij werd tevens een participatiemoment gehouden aan de hand van een infomarkt op 17 mei 2022. Over de startnota werd een advies gevraagd aan de bevoegde adviesinstanties. De uitgebrachte adviezen, de inspraakreacties en het verslag van het participatiemoment zijn opgenomen in de scopingnota.
Op basis hiervan werd het voorontwerp RUP opgemaakt. Dit voorontwerp werd door het college van burgemeester en schepenen goedgekeurd op 3 juli 2023 waarna het onderworpen werd aan een schriftelijke adviesronde. De behandeling van de adviezen is opgenomen in de bijlagen bij de procesnota. Het RUP werd bijgestuurd overeenkomstig dit verslag.
Het ontwerp-RUP Reysveld werd voorlopig vastgesteld door de gemeenteraad van 29 februari 2024.
Tijdens het openbaar onderzoek, gehouden van 18 maart 2024 tot en met 17 mei 2024 werden 3 adviezen en 3 bezwaren ingediend.
In zitting van 9/10/2024 behandelde de Gecoro de ingediende bezwaren en adviezen en verleende een gunstig advies mits het doorvoeren van enkele aanpassingen aan het RUP zoals hieronder beschreven.
Dit advies van de Gecoro inzake de behandeling van de adviezen en bezwaren wordt volledig gevolgd zoals hieronder gemotiveerd en het RUP Reysveld kan met de voorgestelde aanpassingen definitief vastgesteld worden:
A. Ingediende adviezen:
1. Er wordt kennis genomen van het gunstig advies zonder bemerkingen van de Provincie Vlaams Brabant.
2. Er wordt kennis genomen van het gunstig advies zonder bemerkingen van de Vlaamse Waterweg.
3. Er wordt akte genomen van het niet verlenen van een advies door het departement Omgeving .
4. Er wordt kennis genomen van het advies van de Vlaamse Milieu Maatschappij, zijnde een GUNSTIG ADVIES met bemerkingen en het RUP kan, aangepast volgens de volgende behandeling van het advies, definitief vastgesteld worden:
a. Zoals opgenomen in de scopingnota wordt er in de stedenbouwkundige voorschriften een overdruk voorzien voor waterlopen en oeverstroken (artikel 7). Er wordt echter niet vermeld hoe breed deze zone is, gemeten vanaf de taludinsteek. De VMM wil erop wijzen dat deze zone minstens 7,5m moet bedragen, gemeten vanaf de insteek talud, zoals bepaald in artikel A0.1.2 van het RUP VSGB.
Behandeling: De strook op het plan is 8 m breed. De maat zal aangevuld worden op het grafisch plan.
b. Met betrekking tot ondergrondse bouwlagen, moet volgens de VMM in artikel 3.2.1 worden opgenomen dat deze zijn toegelaten, voor zover er geen risico is dat er bij overstromingen water in de ondergrondse bouwlagen kan binnendringen.
Behandeling: Dit aspect moet beoordeeld worden bij het verlenen van de omgevingsvergunning. De vergunning moet beantwoorden aan de vigerende wetgeving. Het RUP doet hier geen afbreuk aan. Bovendien zijn er momenteel ook al ondergrondse bouwlagen op de site. Geen aanpassing aan het RUP.
c. Aangezien de Vogel(en)zangbeek een geklasseerde onbevaarbare waterloop is, dient langs deze waterloop te allen tijde een strook van 5 m breed toegankelijk te zijn voor het onderhoud (ruimingswerken, herstel van oevers), overeenkomstig het decreet integraal waterbeleid van 18 juli 2003 en de wet van 28 december 1967 op de onbevaarbare waterlopen. Deze zone moet vrij blijven van gebouwen, verhardingen en andere constructies of hindernissen (zoals ophogingen of opslag) die de doorgang zouden kunnen belemmeren en niet compatibel zijn met de functie van de oeverzone.
Behandeling: Deze wetgeving is altijd van toepassing en wordt niet overruled door het RUP zoals ook in de toelichtende bepalingen werd vermeld bij artikel 7. Geen aanpassing aan het RUP.
d. Toekomstige aanvragen moeten ook voldoen aan de provinciale stedenbouwkundige verordening van 26 september 2023 met betrekking tot de afvoer van hemelwater.
Behandeling: Deze verordening is altijd van toepassing en wordt niet overruled door het RUP zoals in de toelichtende bepalingen werd vermeld bij artikel 1.3. Geen aanpassing aan het RUP.
B. Ingediende bezwaren
1. Bezwaarschrift 1
a. De bouwvelden in het nieuwe RUP vallen niet samen met de huidige kadastrale perceelsgrenzen. De site ten zuiden van de Bezemstraat met de twee appartementsgebouwen en het kantoor bestaat uit vier kadastrale percelen en wordt in het RUP verdeeld in zes zones, waarvan vijf bouwvelden.
Behandeling: De gemeente wil de nieuwe ontwikkelingen sturen volgens een totaalconcept voor de volledige site. Dit overstijgt de kadastrale percelering. Geen aanpassing aan het RUP.
b. In de toelichtingsnota en de recente voorlopige vaststelling wordt het één en ander nog opengelaten. Zo kan de kantoorinvulling dat vandaag centraal op “site gebouwen GMVH” gepositioneerd is, een nieuwe invulling krijgen. Hierbij wordt gedacht aan reconversie naar wonen of een invulling met een nieuwe functie verweefbaar met wonen. De bezwaarindiener vindt het onduidelijk hoe dit gelezen moet worden.
Behandeling: De toelichtingsnota is een informatief doch geen juridisch bindend document. Alleen het grafisch plan en de voorschriften zijn verordend. In de toelichtende bepalingen van artikel 3 ‘zone voor wonen’ wordt toegelicht wat er verstaan wordt onder de ‘met het wonen verweefbare functies’.
“Onder met wonen verweefbare functies worden functies verstaan die geen hinder veroorzaken voor het rustige woonkarakter van de omgeving. Dit kunnen kleinschalige vrije beroepen zijn, diensten, collectieve voorzieningen (bv. kinderkribbe) en gemeenschapsvoorzieningen. Belangrijk hierbij is dat de functie geen sterk verkeersgenererend karakter heeft.”
Er is geen onduidelijkheid. - Geen aanpassing aan het RUP.
c. De verweefbare functies mogen geen sterk verkeersgenererend karakter hebben hetgeen duidt op een kleinschaligheid die mogelijks niet overeenkomt met het bestaande kantoorgebouw. Kan het huidige kantoorgebouw blijven bestaan en herontwikkeld worden als kantoor? De voorschriften staan immers op gespannen voet met de toelichtingsnota.
Behandeling: De stedenbouwkundige voorschriften zijn een vertaling van de visie die opgenomen werd binnen de toelichtingsnota. Het is wel degelijk de bedoeling dat het bestaande kantoorgebouw behouden kan blijven en herontwikkeld kan worden als kantoor. Deze kantoorfunctie an sich mag dan geen sterk verkeersgenererend karakter zoals activiteiten waardoor permanent veel bezoekers en klanten worden aangetrokken. Dit staat los van de schaal van het gebouw. Het betreft de aard van de activiteit. De huidige kantooractiviteiten kunnen ook behouden blijven. - Geen aanpassing aan het RUP.
d. In de definities van het RUP wordt een onderscheid gemaakt tussen een hoofdbestemming en een nevenbestemming (max 50% vloeroppervlakte binnen elke zone), maar in de voorschriften zelf wordt daar nergens nader op ingegaan. Er wordt in vraag gesteld of de ‘met wonen verweefbare functies’ als nevenbestemming gelezen moeten worden?
Behandeling: Uit de aard van het RUP en de toelichtingsnota blijkt duidelijk dat de hoofdbestemming wonen is.
Aanpassing: De met wonen verweefbare functies zullen als nevenbestemming worden aangeduid om foutieve interpretaties te voorkomen.
e. Het effectenonderzoek voor het RUP werd enkel gevoerd vanuit de toekomstige woongelegenheden die op de ruime site zullen kunnen worden herbouwd: vermits men daar een vermindering van 200 naar 150 woongelegenheden realiseert, gaat men uit van een verbetering van de mobiliteitstoestand. Er wordt echter nergens rekening gehouden met het scenario van herbouw/her-vergunning van de kantooractiviteit, noch van de mobiliteitsgeneratie van enige andere niet-woonfunctie.
Behandeling: In de mer-screening van de scopingnota wordt opgenomen dat er op de site gronden GMVH vandaag de dag al veel verkeersgeneratie is. Dit omdat er vandaag reeds twee appartementsgebouwen van 13 bouwlagen en 200 wooneenheden (sociale huurappartementen) en het gebouw van de Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting aanwezig zijn.
Rekening houdend dat het plangebied vandaag al 200 appartementen onderbrengt (op site gronden GMVH) en op deze manier vandaag al veel verkeersgeneratie teweegbrengt, kunnen de nieuwe ontwikkelingen van het RUP hoofdzakelijk bekeken worden als een positief effect ten aanzien van de huidige situatie. Gelet op de bepalingen van het RUP en de oppervlaktenormen van de VMSW wordt ervan uitgegaan dat er minder dan 200 appartementen gerealiseerd kunnen worden. In de toelichtingsnota wordt een raming van 150 gemaakt. Dit zorgt voor een reductie van het aantal parkeerplaatsen en de verkeersgeneratie tegenover de huidige situatie in de Bezemstraat en voor de omliggende straten.
Specifiek voor de herbouw van het kantoorgebouw en de andere niet-woonfunctie wordt er binnen de stedenbouwkundige voorschriften en de toelichtende bepalingen (art. 3) opgenomen dat deze geen hinder mogen veroorzaken voor het rustige woonkarakter van de omgeving. Belangrijk hierbij is dat de functie geen sterk verkeersgenererend karakter heeft. Deze bepaling zorgt er dan ook voor dat de mobiliteitsgeneratie ingeperkt kan worden. Indien het maximaal aantal wooneenheden gerealiseerd wordt is er bovendien geen ruimte meer voor met wonen verweefbare functies. Elke m² kan immers slechts eenmaal gebruikt worden. Bestaande kantoorfunctie kan enkel door niet sterk verkeersgenerende functies worden ingevuld dus hier is ook geen significante toename van verkeer.
Geen aanpassing aan het RUP.
f. In functie van de toegang tot het kantoorgebouw stelt de bezwaarindiener zich vragen. De toegang voor (mindervalide) voetgangers moet bewaard, of zeker gegarandeerd blijven. Deze loopt vandaag via een sleuf in het omgevende natuurlijke plateau die toekomt op het niveau van de ondergrondse parking, het niveau 0 van het kantoorgebouw. Niet alleen is dit de hoofdinkom van het kantoorgebouw, hij is momenteel ook bereikbaar voor mindervaliden.
Behandeling: Het is vandaag binnen de centrale groenzone (art. 4) reeds mogelijk om paden en onderhoudswegen - in functie van de toegankelijkheid van de woonzones - te realiseren. Er staat ook letterlijk opgenomen dat bij de aanleg van paden aandacht besteed dient te worden aan de toegankelijkheid voor minder mobiele mensen. De huidige toegangen kunnen bewaard blijven indien deze passen binnen het nieuwe totaalconcept. Bovendien kan er geen omgevingsvergunning worden afgeleverd indien aan de voorwaarden van toegankelijkheid voldaan is.
Aanpassing: De gemeente zal tot slot om meer flexibiliteit voor de herontwikkeling van de site te bieden een overgangszone tussen artikel 3 en 4 instellen (nieuwe artikel 8). Binnen deze overgangszone kunnen ingrepen zoals de toegang behouden en vernieuwd worden.
g. Gemotoriseerd verkeer is volgens het ontwerp verboden met uitzondering van verkeer in functie van onderhoud en beheer van de paden en de centrale groenzone: toegang tot een ondergrondse inrit van het kantoorgebouw van de bezwaarindiener moet dus onvermijdelijk langs één van de andere bouwvelden verlopen: het ingesloten bouwveld ‘E’ grenst immers niet aan de openbare weg en mag niet ontsluiten via de centrale groenzone. De bezwaarindiener wenst een autonome toegang die ook voorzien wordt in het plangebied en het grafisch plan zodat er voor de ontsluiting van het bouwveld geen afhankelijkheid wordt gecreëerd van andere bouwvelden. Indicatief kan b.v. een tracé bepaald worden waarbij wordt gegarandeerd dat er een autonome toegang is naar de kantoorgebouwen van de bezwaarindiener/bouwveld E.
Behandeling: Zoals binnen behandeling h. gesteld zal er een artikelnummer 8. ‘Overgangszone (overdruk)’ toegevoegd worden aan de stedenbouwkundige voorschriften. Vooral artikel 8.2 ‘overgangszone centrale groenzone met wonen’ is hierbij van belang. In de overgangszone van artikel 8.2 mogen de voorschriften van artikel 3 ‘zone voor wonen’ toegepast worden binnen artikel 4 ‘centrale groenzone’. Dit houdt in dat ook daar bebouwing en verharding is toegelaten overeenkomstig de voorschriften van de ‘zone voor wonen’. De B/T en de V/T voor ‘zone voor wonen’ blijven echter berekend op de totale oppervlakte van artikel 3 ‘zone voor wonen’. Dit houdt in dat de totale ontwikkelingsmogelijkheden in deze zones wel hetzelfde blijven en de hoeveelheid groen behouden moet blijven.
Geen aanpassing aan het RUP.
2. Bezwaarschrift 2
a. De bezwaarindiener vindt dat de exacte grensbepaling van de woon- en groenzones zoals die nu op het grafisch plan van het ontwerp-RUP is vastgelegd, ruimtelijk gezien weinig flexibiliteit toelaat en niet per se het meest optimaal en kwalitatief is. De bezwaarindiener is ervan overtuigd dat er meerdere alternatieve zoneringen mogelijk zijn die minstens evenveel dan wel meer ruimtelijk kwalitatieve waarborgen bieden dan de voorgestelde zonering.
Behandeling: De gemeente wil de druk op de omgeving van de meergezinswoningen verminderen en dit zowel door de hoogbouw te verlagen als door het aantal te realiseren wooneenheden op deze site terug te dringen. Daarom werden beperkingen met uiterste bouwlijnen ingevoerd.
Aanpassing: Om de nodige flexibiliteit bij de ontwikkeling van de zone voor wonen (art. 3) te bieden zal voorzien worden in een overgangszone (art. 8) in het grensgebied tussen de bestemmingen van de zone voor wonen (art. 3) en de centrale groenzone (art. 4). Op deze manier is er meer architecturale vrijheid om te spelen met hoogtes en inplanting zonder dat de druk op de omgeving verhoogt.
Deze overgangszone is een overdrukzone die bestaat uit twee afbakeningen ‘overgangszone wonen met centrale groenzone’ (art. 8.1) en ‘overgangszone centrale groenzone met wonen’ (art. 8.2).
In de overgangszone van artikel 8.1 mogen de voorschriften van de centrale groenzone 4 toegepast worden naast de voorschriften van de zone voor wonen. Dit houdt in dat er hier belangrijke delen groen kunnen worden voorzien volgens de voorschriften van de centrale groenzone.
In de overgangszone van artikel 8.2 mogen de voorschriften van de zone voor wonen toegepast worden binnen de centrale groenzone. Dit houdt in dat ook daar bebouwing en verharding is toegelaten overeenkomstig de voorschriften van de zone voor wonen. De B/T en de V/T voor de zone voor wonen blijven echter berekend op de totale oppervlakte van de woonzone.
Deze toevoeging zal ervoor zorgen dat de flexibiliteit binnen het plangebied vergroot.
b. De ontwikkeling van de site dient eerder te worden opgevat als een totaalontwikkeling waarbij woon- en groenzones niet strikt op voorhand zijn afgebakend. Op die manier is een kwalitatieve vermenging van groen en bebouwing mogelijk.
Behandeling: Zie behandeling bezwaar 2.a.
De bezwaarindiener vraagt om de ontwikkeling op te vatten als een totaalontwikkeling, maar dit is vandaag al reeds het geval met garanties op een kwalitatieve vermenging van groen en bebouwing.
Binnen de zone voor wonen wordt namelijk de volgende bepaling opgenomen:
“Bij ontwikkeling van de zone voor wonen dient verplicht een totaalconcept voor de invulling van het gebied inclusief artikel 4 ‘centrale groenzone’ te worden opgemaakt en bij de aanvraag tot omgevingsvergunning worden gevoegd. Dit ontwikkelingsplan bevat een totaalvisie voor het gebied en specifiek:
Het is dus wel degelijk de bedoeling om een kwalitatieve vermenging van groen en bebouwing mogelijk te maken. Maar de gemeente wil ook harde garanties voor het behoud van de huidige groenzone. Het is namelijk zo dat de huidige groenzone ook de meeste garanties biedt voor een kwalitatieve groenzone die op korte termijn kan gebruikt worden. Zones die gedurende meerdere jaren verhard en bebouwd geweest zijn, zijn immers van inferieure kwaliteit in functie van de ontwikkeling van kwalitatief groen. Het duurt meerdere jaren – tot decennia – alvorens op dergelijke zones nieuw kwalitatief groen ontwikkeld is. Daarom opteert de gemeente om de huidige groenzone maximaal te bewaren.
c. De stedenbouwkundige voorschriften van het ontwerp-RUP bepalen nu ook dat bij de inplanting van de gebouwen rekening moet gehouden worden met "de aangeduide uiterste bouwlijnen met de zijdelingse en de achterliggende perceelsgrenzen" en dat "het verboden (is) te bouwen tussen de perceelsgrenzen en uiterste bouwlijnen". De bezwaarindiener meent dat de uiterste bouwlijnen zoals die nu worden bepaald op het grafisch plan van het ontwerp-RUP de bouw- en inplantingsmogelijkheden aanzienlijk beperken. Een kwalitatieve ontwikkeling mét daarbij aandacht voor groenzones en groene dooradering is alleen mogelijk indien de uiterste bouwlijnen niet strikt op voorhand worden vastgelegd in het RUP. Ook hier is een zekere flexibiliteit nodig.
Behandeling: De gemeente wil de druk op de omgeving van de meergezinswoningen verminderen en dit zowel door de hoogbouw te verlagen als door het aantal te realiseren wooneenheden op deze site terug te dringen. Daarom werden beperkingen met uiterste bouwlijnen ingevoerd.
Aanpassing: Aan de kant van de Dauw Defossezlaan is er echter wel marge voor meer flexibiliteit en kan de uiterste bouwlijn worden verschoven parallel aan de wegenis. Hierdoor zal inderdaad meer ruimte vrijkomen.
De uiterste bouwlijn binnen zone A en B (art. 3) wordt beperkt bijgestuurd en uitgebreid zodat deze evenwijdig komt te liggen met de Dauw-Defossezlaan. Hierdoor wordt er meer flexibiliteit geboden voor de inplanting van de bebouwing in de zone A en B. Op deze manier is er meer architecturale vrijheid om te spelen met hoogtes en inplanting zonder dat de druk op de omgeving verhoogt. Het bestaande hoogstammig groen langsheen de wegenis moet echter behouden blijven. Indien mogelijk moeten ook de hoogstammige bomen op de site zoveel mogelijk bewaard blijven. Dit zal worden aangevuld in de voorschriften.
Het blijft echter noodzakelijk om een bouwlijn aan te duiden binnen de zone voor wonen aangezien deze een kwalitatieve invulling en een zekere afstand t.o.v. de omliggende bebouwing blijft garanderen. Zeker omdat er vandaag binnen de zone voor wonen enkel meergezinswoningen en met het wonen verweefbare functies gerealiseerd kunnen worden. Om diezelfde reden zal er een beperking van maximaal 5 bouwlagen worden opgelegd voor de zone tussen de nieuwe uiterste bouwlijn en de vorige bouwlijn.
d. De bezwaarindiener stelt voor om één grote zone te voorzien voor zowel wonen als groen. Een strikte zonering is onwenselijk. Er kunnen nog verschillende maatschappelijke opportuniteiten gerealiseerd worden indien er gewerkt wordt met grotere zoneringen en men de diverse indexen (B/T, V/T, G/T) daar ook aan aanpast.
Behandeling: De gemeente wil de druk op de omgeving van de meergezinswoningen verminderen en dit zowel door de hoogbouw te verlagen als door het aantal te realiseren wooneenheden op deze site terug te dringen. Daarom werden beperkingen met uiterste bouwlijnen en mogelijkheden tot realisatie van aantal wooneenheden ingevoerd. Verder wenst de gemeente het bestaande groen maximaal te behouden. De huidige opzet van het grafisch plan biedt deze garanties wat niet geldt voor het bieden van een carte blanche aan een ontwikkelaar. De zones zijn expliciet in het plan ingevoerd om de druk op het omringend woongebied en het bestaande groen zoveel mogelijk te beperken. Dit impliceert niet dat er geen kwalitatief project kan ontwikkeld worden.
Aanpassing: De gemeente wil wel tegemoetkomen aan de bezorgdheden van de huisvestingsmaatschappijen door beperkte aanpassing van de uiterste bouwlijnen in zone A en B evenals door het voorzien van overgangszones die meer flexibiliteit bieden naar inplanting. Zie ook 2.a, 2.b en 2.c.
e. Het moet mogelijk zijn om rond het kantoorgebouw (zone E) meer dan 4 volumes te voorzien.
Behandeling: De voorschriften bepalen niet hoeveel volumes er voorzien kunnen worden. De voorschriften leggen alleen beperkingen op met uiterste bouwlijnen en maximaal toegelaten bouwlagen. Verder staat het vrij om met een of meerdere volumes te werken in elke zone. Bij deze volumes en ook binnen een volume kan dan vrij gespeeld worden met het aantal bouwlagen (weliswaar binnen het maximaal aantal toegelaten bouwlagen). Bovendien zijn er geen bouwgrenzen tussen de bouwzones A en B, B en E, E en C en C en D en kan er over de bouwzones heen gebouwd worden. De bezwaarindiener blijkt hieraan voorbij te gaan. - Geen aanpassing aan het RUP.
f. De bezwaarindiener wenst een B/T te bekomen van ongeveer 0,4, met dien verstande dat bij de berekening van de B/T geen rekening wordt gehouden worden met de ondergrondse parkeergarage, ook al ligt deze op gelijkvloerse niveau.
Behandeling: Beperkte aanpassing: Het RUP voorziet nu in zone C, D en E reeds een B/T van 0,4. Door het beperkt opschuiven van de uiterste bouwlijn in zone A en B kan in zone A en B nu ook een B/T van 0,4 worden gerealiseerd. Ondergrondse lagen worden niet verrekend in B/T of V/T zoals nu reeds expliciet vermeld in de voorschriften artikel 3.2.1 ‘Bouwlagen’.
g. De bezwaarindiener vraagt naar een herevaluering van de G/T van 0,6. Niet zozeer om die naar beneden aan te passen maar wel om die te beoordelen op de hele site. Er dient gestreefd te worden naar kwalitatief groen dat niet beperkt blijft tot één afgebakende zone.
Ook de V/T-index zou op eenzelfde manier geëvalueerd moeten worden.
Behandeling: De onbebouwde ruimte voor de totale zone voor wonen moet een G/T hebben van minimaal 0,6. Dit werd niet vastgelegd per deelzone maar de gemeente vindt het belangrijk dat alle bebouwing aanspraak kan maken op voldoende kwalitatief groen. Verder zoals behandeld in punt 2.a. is de centrale groenzone een garantie voor kwalitatief groen daar deze nu in belangrijke mate onverhard is en reeds groen is ingericht. Deze centrale groenzone moet een groen ankerpunt en groene rustruimte zijn niet alleen voor de site zelf maar ook voor de omgeving.- Geen aanpassing aan het RUP.
h. De stedenbouwkundige voorschriften van het RUP (art. 3.1.3) voorziet in de verplichting om bij de ontwikkeling van de zone voor wonen een totaalconcept / ontwikkelingsplan op te maken, inclusief 'centrale groenzone'. De bezwaarindiener suggereert om deze te behouden, zonder verplichting om een centrale groenzone te ontwikkelen zoals thans strikt afgebakend. De groenzones kunnen indicatief worden aangegeven binnen de woonzone.
Behandeling: Aanpassing aan het RUP - Zie behandeling 2.a. en 2.g. Het RUP biedt en eist garanties wat meer zekerheid biedt dan goede intenties.
i. De bezwaarindiener is van mening dat zowel het behoud van het bestaande kantoorgebouw als de vervanging door nieuwbouw mogelijk moet zijn.
Behandeling: Het RUP legt geen behoud van het bestaande kantoorgebouw vast. Nieuwbouw is daar ook mogelijk.
Aanpassing: Om dit te verduidelijken zal de gemeente ook een uiterste bouwlijn toevoegen op het grafisch plan.
j. Volgens de stedenbouwkundige voorschriften van het ontwerp-RUP zijn binnen de zone voor wonen 5 à 7 bouwlagen mogelijk, met bijkomend 1 teruggetrokken bouwlaag, afhankelijk van de ligging in woonzone A, B, C, D of E. De bezwaarindiener is ervan overtuigd dat het aantal bouwlagen zoals thans vastgelegd in de stedenbouwkundige voorschriften van het ontwerp-RUP niet het meest optimaal is en vraagt om deze ruimer te interpreteren.
Behandeling: De gemeente wil de druk op de omgeving van de meergezinswoningen verminderen en dit zowel door de hoogbouw te verlagen als door het aantal te realiseren wooneenheden op deze site terug te dringen. Daarom werden beperkingen met uiterste bouwlijnen en mogelijkheden tot realisatie van aantal wooneenheden ingevoerd. Binnen deze krijtlijnen kan de ontwerper creatief aan de slag. De beperkingen betreffen de globale hoogte per zone. Minder lagen zijn altijd toegelaten. De ontwerper kan spelen met de volumes om een attractief project te maken. Zie ook 2.e. - Geen aanpassing van het RUP.
k. De bezwaarindiener stelt vast dat het aantal wooneenheden en de woningtypologie niet worden voorgeschreven in de stedenbouwkundige voorschriften. De toelichtende nota vermeldt evenwel een maximum van 150 appartementen met als verhouding 60 type 1/2 en 90 type 2/3.De bezwaarindiener meent dat het niet wenselijk is het maximum aantal woongelegenheden strikt vast te leggen. Het opleggen van een maximaal aantal wooneenheden kan een kwalitatieve, toekomstgerichte invulling beperken.
Behandeling: Binnen de stedenbouwkundige voorschriften wordt het maximaal aantal woongelegenheden van 150 appartementen effectief niet strikt vastgelegd. Deze werden op basis van de oppervlaktes van de wooneenheden (volgens VMSW), de B/T en de V/T berekend als een haalbaar aantal. Het RUP legt echter niet vast hoeveel eenheden er maximaal kunnen gerealiseerd worden. Het RUP bepaalt alleen maximale bouwlagen en maximaal mogelijke volumes. - Geen aanpassing aan het RUP.
l. De bezwaarindiener is van mening dat er binnen de toelichtingsnota geen strikte getallen of verhoudingen mogen opgenomen worden wat betreft het aantal wooneenheden, typologie, oppervlakte…. Minstens dient te worden aangegeven dat de genoemde getallen indicatief zijn en andere verhoudingen mogelijk zijn, in functie van een kwalitatieve ruimtelijke invulling, met daarbij vanzelfsprekend ook aandacht voor de algemeen geldende woonkwaliteitsnormen (cf. Vlaamse Codex Wonen).
Behandeling: In de toelichtingsnota wordt er binnen het ontwerpend onderzoek (hfst. 6.1) en meer specifiek het ‘scenario 7 – voorkeursscenario’ (6.1.9) al opgenomen dat het een ‘indicatieve weergave is van hoe de appartementen onderverdeeld kunnen worden’.
Rekening houdend met het resultaat van de statistieken en de wens van de Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting (na onderling overleg) om vooral in te zetten op type 1/2 en 2/3 appartementen, waarbij de voorkeur wordt gegeven aan de type 2/3 appartementen, werden de scenario’s die volgen in het ontwerpende onderzoek afgestemd op deze wensen. Dat neemt niet weg dat er binnen de uiteindelijke uitwerking van de wooneenheden ook gewerkt zal kunnen worden met grotere types (vb. type 3/4). Dit wordt ook zo neergeschreven in de toelichtingsnota.
In de stedenbouwkundige voorschriften wordt er geen uitspraak gedaan over de exacte inrichting, grootte… van de meergezinswoningen. Enkel de maximale bouwhoogte en de B/T en V/T worden vastgelegd. - Geen aanpassing aan het RUP.
m. De bezwaarindiener stelt vast dat er ook een vraag is naar type 3/4-woningen. De toelichtende nota laat dit overigens uitdrukkelijk toe, zij het dat er dan minder woningen in totaal zouden kunnen worden gerealiseerd.
Behandeling: Zie behandeling bezwaar 2.n.
Aanpassing: Op het grafisch plan zal de bouwlijn en de B/T en V/T-index van zone A en B bijgestuurd worden. Door het feit dat er zo meer flexibiliteit is voor de inplanting van de bebouwing (in zone A en B) en de B/T en V/T-index voor deze zones hebben opgetrokken, komt er ook meer ruimte vrij om grotere appartementen te kunnen gerealiseerd.
n. Volgens de stedenbouwkundige voorschriften is de groene doorsteek indicatief, wat ruimtelijk gezien een positieve keuze is volgens de bezwaarindiener. Wel worden in de stedenbouwkundige voorschriften bepaalde randvoorwaarden opgelegd.
Behandeling: Hier wordt akte van genomen. De randvoorwaarden die mee opgenomen werden binnen de stedenbouwkundige voorschriften zijn noodzakelijk om de kwaliteit en de effectieve realisatie van deze indicatieve groen doorsteek te kunnen garanderen. - Geen aanpassing aan het RUP.
o. De bezwaarindiener onderschrijft de keuze om geen parkeernormen op te nemen in het RUP.
Behandeling: Hier wordt akte van genomen - Geen aanpassing aan het RUP.
3. Bezwaarschrift 3
Bezwaar nummer 3 richt zich zowel naar RUP Reysveld als naar RUP Reysberg. De indiener maakt bezwaar dat een deel van RUP Reysveld niet langer weerhouden werd voor wonen maar werd toegevoegd aan RUP Reysberg en daar een openruimtebestemming kreeg. De indiener van het bezwaar stelt dat het RUP Reysveld in eerste instantie 3 delen omvatte:
Door de laatste aanpassingen in het ontwerp RUP wordt in scenario 7, het voorkeursscenario, de “site gronden Vlabinvest” bouwvrij gelaten en uit het RUP Reysveld gehaald en toegevoegd aan RUP Reysberg. De bezwaarindiener tekent bezwaar in tegen de bestemmingswijziging die het RUP Reysberg voorstelt.
Behandeling: In uitvoering van de gemeenteraadsbeslissing ‘Bouwstop 2025 - Actualisatie visie open ruimte’ werd het RUP Reysberg opgestart voor het gebied aanpalend aan de “site gronden Vlabinvest”.
Met het RUP Reysberg wenst de gemeente, het woninguitbreidingsgebied dat door het VSGB naar woongebied werd herbestemd, een open ruimte bestemming te geven en alzo de open ruimte in Sint-Pieters-Leeuw te versterken.
Gelet op de beleidsvisie inzake de bouwstop en het expliciet vrijwaren van onbebouwde en open ruimtes in de gemeente was het niet langer aangewezen om nieuwe ontwikkelingen toe te laten op “site gronden Vlabinvest”. Het was dan ook logisch om voor dit gebied dezelfde ontwikkelingsperspectieven voorop te stellen dan deze van het RUP Reysberg. Bijgevolg werd er beslist om “site gronden Vlabinvest” niet langer op te nemen binnen het RUP Reysveld en deze projectzone toe te voegen aan RUP Reysberg. Zo kan er gestreefd worden naar een coherent en eenduidig verhaal binnen beide RUP’s. De gemeente koos hier ook expliciet om de agrarische structuur te ondersteunen en verder te versterken gelet op het strategisch belang van de landbouwsector zowel in ons land als in het beheer van waardevolle open ruimte.
Tijdens de fase startnota werd er beslist om het planningsproces ter hernemen en de contouren van het plangebied aan te passen. Het planonderdeel van “site gronden Vlabinvest” werd verwijderd uit RUP Reysveld en toegevoegd binnen het plangebied van RUP Reysberg. De startnota van RUP Reysveld werd in 2022 voorgelegd aan publiek en adviesinstanties. In deze startnota werd reeds expliciet gesteld dat de site Vlabinvest uit het RUP werd gesloten, inclusief motivatie.
De herbestemming kadert in het feit dat de beleidsvisie vanuit de Vlaamse, provinciale en gemeentelijke overheid is gewijzigd. De overheid streeft naar een bouwshift en wil niet langer ongebreideld nieuwe stukken open ruimte – ongeacht hun bestemming – zonder meer aansnijden voor harde functies zoals wonen en verder ontwikkelen. De overheid zet bewust in op een betonstop en het terugdringen van verharding en bebouwing. Daarom wordt eerst ingezet op inbreiding in binnengebieden en op reconversie van bestaande verouderde sites. In dit kader werd vanuit het beleid gekozen om niet langer extern gelegen gebieden in te vullen met wonen maar deze een openruimtebestemming te geven aansluitend bij het aanpalende openruimtegebied.
Geen aanpassing aan het RUP.
C. Vraag Gecoro
De Gecoro vraagt een aanvulling op het grafisch plan: 'Om de verdere groene dooradering van het totale binnengebied van het bouwblok in de toekomst mogelijk te maken is het aangewezen een bijkomende aanduiding van ‘indicatieve groene doorsteek’ ter hoogte van de zuidelijke grens van het plangebied aan te duiden'.
Behandeling: Hiermee wordt ingestemd. Het RUP wordt hieraan aangepast.
De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.
Het RUP Reysveld, bestaande uit een procesnota, toelichtingsnota, een plan feitelijk-juridische toestand, het register planschade/planbaten, een plan afwijking gewestplan, de stedenbouwkundige voorschriften en een grafisch plan, wordt definitief vastgesteld met de aanpassingen ingevolge de bezwaren en adviezen uitgebracht bij het openbaar onderzoek zoals hierboven gemotiveerd, conform het advies van de Gecoro.
Het RUP Reysveld wordt in kader van hun schorsingsbevoegdheid overgemaakt aan de deputatie van de provincie Vlaams-Brabant en de Vlaamse regering.
Het college van burgemeester en schepenen wordt gelast met de bekendmaking in het Belgisch Staatsblad na het verlopen van de schorsingstermijn.